在2017中国深商大会“聚焦大湾区，菁英潮时代”论坛环节，众多大咖讨论粤港澳大湾区大背景下的各自行业发展机遇和挑战。其中，第一太平戴维斯华南区高级董事吴睿就从“房地产”角度给出了他的见解：未来深圳第三产业的发展还会有大量的空间。这个空间会带来什么？第一是写字楼的需求，第二是大量人才的涌入，对住房的需求，特别是对高级住宅的需求。

 

 

大湾区概念

 

相信大家最近一定反复听到一个概念，就是粤港澳大湾区，今天的内容会从房地产角度讲一讲大湾区这个大时代会给大家带来哪些影响。

 

 

首先，我们来讲一讲大湾区的概念。大湾区就是由一个海湾或相连的若干海湾、港湾构成的。世界上第一大湾区是源自于纽约，在第一次世界大战之后，纽约依托太平洋的贸易限度最早发展了第一个大湾区的城市群。二战之后，随着环太平洋经济的发展，我们在整个太平洋一东一西又构建了两个新的湾区，一个是旧金山大湾区、一个是东京大湾区。目前这三个湾区是全世界公认的最大最成功的湾区。

 

粤港澳大湾区与世界三大湾区对比

 

粤港澳大湾区也是环太平洋的。目前和其它三个湾区相比，我们已经在某些领域或者某些数据上超过他们。第一，我们有最大的面积，粤港澳大湾区的整个面积是5.6万平方公里。排第二的是东京大湾区只有3.68万平方公里，所以我们的面积是足够大的，我们的空间发展纵深是足够大的。第二，我相信未来的十年、二十年之后会作为粤港澳大湾区的一个最大的优势，就是我们有最多的人口 。第三，有最高的GDP增速。第四，根据规划，在2030年GDP总量粤港澳大湾区将会超过东京大湾区，成为全球最大的湾区经济带。

 

 

我们最早看到粤港澳大湾区这个概念大概是在2008、2009年，但是没有上升到国家层面。真正的上升到一个台阶是在2015年3月份，其中有一个发改委外交部、商务部的文件，把粤港澳大湾区正式放到这里来。2017年7月在习主席的见证下，多边的共同签署粤港澳框架协议，这是我们认为大湾区的真正实质性推进的一个时间点。

 

整个粤港澳大湾区，包括了9个大陆城市以及2个特别行政区香港和澳门。它是国家建设世界级城市群参与全球竞争的一个重要载体，粤港澳大湾区它的总面积占了整个广东土地面积的三分之一，但是它的人口占了三分之二。所以说，粤港澳大湾区的人口密度是广东其他地方的人口密度的4倍。

 

 

我们来看一下经济的比较，最明显的特点，我们看所有的大湾区的城市体量现在最大的三个城市化地区：香港、广州、深圳，这是经济体量最大的。在这一点来讲，广州和深圳作为粤港澳大湾区的核心城市，第三产业未来有长足的发展空间，这个可能就会和房地产有关系，这个20%的空间会带给房地产市场什么机会。

 

广深第三产业发展空间长远

 

另外粤港澳大湾区带来几个变化，第一是空间之变。未来的5年粤港澳大湾区的城际高铁里程数翻一倍，城际轨道里程数翻一倍。什么概念？在2020年，几年以后，整个粤港澳大湾区的主要城市之间的交通距离将会缩减到1小时，一个真正的1小时的城市圈会出现在大家面前。

 

 

第二个变化，来自于产业之变。产业之变的一个方面是粤港澳大湾区会加大湾区各个城市、各个区域之间的经济协作。香港是以金融为特点的，澳门是以旅游为特点的，深圳是以高科技创新为特点的。可以预计，将来对于深圳来说，深圳会把他的一些生产外移到粤西、粤北或者粤东，把真正的研发、销售放在深圳，以后真正的产业概念会在深圳形成。粤港澳大湾区在整个中国“一带一路”国家架构当中是一个非常重要的桥头堡的重要，它对接的节点包括东南亚、中东、欧洲，是一个必经之地、是一个战略支点。

 

长租公寓：深圳未来租金空间巨大

 

粤港澳大湾区会给房地产带来什么变化。首先我们研究对标了全球的大湾区的核心城市，我们找到一个城市经济的特点和经济的体量与深圳非常接近的，就是旧金山大湾区的旧金山市。这个对标非常有趣，我们发现右边的几个结论。作为美国一个城市人口密度比中国要低很多的地方，但是在旧金山市人口密度是大于深圳的。这个研究可以表明，其实湾区的核心城市有一个非常强的人口集聚能力。

 

 

第二，三大湾区的第三产业的GDP占比超过80%，但是深圳只有62%，所以我们还有接近20%的空间。当然这里还包括我们本身GDP的增长，所以这个产业未来的发展空间非常广阔。

 

第三，旧金山市目前的收入消费大于深圳，但是深圳有一个非常大的增速，正在齐头赶进。

 

第四，房地产最直观的是房价，我们预计，随着大湾区的成熟，到2030年，深圳的住房租金一定会赶上一线的湾区租金水平。

 

为什么现在房地产行业有这么多投资者和机构做长租公寓，因为大家看到未来深圳的租金有非常大的空间。现在长租公寓非常低的价格，未来很有可能性租金会翻倍。当然这两个城市还有很多大家耳熟能详的科技企业，像UBER、Facebook、特斯拉都在旧金山，深圳也有非常多优秀的科技企业，包括腾讯、华为、大疆科技等。所以说，这两个城市我们觉得有非常多的地方是相似的。

 

产业带动人口，人口带动房价

 

大湾区核心城市因为产业的升级，带来了人口的大量涌入，推高了房价，这就是我们今天的逻辑。当然这里面我们要忽略一个短期的金融政策或者金融危机的影响，从长期来看，我们看未来20年，一定是产业带动人口的，人口会带动房价。

 

 

那么粤港澳大湾区对于深圳的影响，我想可能有4个方面可以讲。第一，加快经济发展。第二，加强交通建设。第三，增强人口聚集效应。第四，产业结构高端化。未来深圳第三产业的发展还会有大量的空间。这个空间会带来什么？第一是写字楼的需求，第二是大量人才的涌入，对住房的需求，特别是对高级住宅的需求。

 

另外在最近的一期全球城市竞争力排名里面，前7位唯一的一个上榜的城市中国的城市就是深圳，已经超过了东京，和旧金山基本上并驾齐驱。

 

第二，我们觉得大湾区对于一个空间重构上的影响。目前整个大湾区珠江口的东面和西面交通发展是极不均衡的。如果从深圳开车到中山一定会堵车，为什么？我们只有两种交通方式：虎门大桥、广深城际铁路，但是未来几年会发生极大的变化，我们将会有4条的线路整个横跨粤港澳大湾区的东西两岸，虎门二桥、深中通道、港珠澳大桥、深茂铁路，还有一些其它的交通系统，整个是打造一个高效的生产要素的配置网络。我们认为有了这样的一个交通网络之后，粤港澳1小时生活圈真正成型之后，能量会非常大爆发出来。

 

 

我们再来讲一下地铁对于深圳的影响。深圳未来有非常密集的地铁布局。其实有很多线路连通了东莞和惠州，我们认为深圳房地产的价值会向周边城市延伸。

 

另外看一下港口，目前深圳的港口已经在整个粤港澳大湾区当中是最大的，仅次于上海和新加坡港，港口非常厉害。另外我们还在建的深圳T4航站楼，未来会有一个陆运、海运、空运立体的交通承载粤港澳大湾区的发展。

 

第三，人口是最关键的影响房地产的因素。至少从中长期来看，它是一个非常核心的因素。我们可以看到，深圳的“十三五”规划，2020年深圳的常住人口是1480万，比现在增加250万，他们会产生多少住房需求呢？现在平均大概是40平方，我们算一下，大概是11000多平方米，未来有这么大的需求，深圳有多少可以供应的，我等一下会讲。在2030年粤港澳大湾区常住人口会达到1个亿，这是很名副其实的全球最大的人口最密集的湾区。到时深圳会有2000万的人口，基本上比现在的人口再翻接近1倍。

 

 

深圳的人口结构我们从三个维度去考虑，第一是常住人口的数量，为什么研究常住人口的数量？常住人口的数量增加代表这个城市的吸引力。第二个我们看人口结构，我们研究户籍人口数量，什么叫户籍人口数量？来了就是深圳人，入户，体现一个城市的包容性，入户的人才基本上是高端的或者中高端的人才。其实深圳这几年的经济发展和房价发展绝对不是偶然的。第三个数据，我们看一个研究人口的数据，叫做小学生在校人数，它代表的是年轻人，它代表城市的活力。这在人口结构上面三个数据深圳是遥遥领先的。

 

另外人口的结构上面还有一点，非常重要的就是年龄。深圳一半的人是年轻人。未来这个人口段是对房地产需求最密切的，我们要刚性需求和改善性需求，其实是在50%的人口里面主力产生的。旧金山现在的人口主力是在35到54岁，深圳的人口是18岁到34岁，所以说未来10年之后深圳可能会接近或者追赶上旧金山。

 

 

随着深圳的金融服务、创新科技、教育文化和医疗卫生的提高，应该会有更多的香港或者国际性的人才引进深圳，这是产业的重构。整个产业重构虽然我们可以看到一些媒体在恶炒新闻，比如华为跑了，到松山湖去了，中兴跑了，到河源去了，比亚迪跑了，到中山去了。但是这些企业研发中心还是在深圳，这些企业的布局和深圳的发展是有很大关系的。

 

另外一个深圳的核心数据，R&D经费，深圳投入到研发经费的占比大概是GDP的4.2%左右。什么标准呢？全世界发达国家的水平是2.5%，只有两个国家超过4%，一个是以色列、一个是韩国，其实深圳已经达到了世界顶级的研发投入水平。当然我们还可以看到，PCT专利国际申请数，中兴和华为专利申请书已经远远高于我们所熟悉的国际品牌，比如说英特尔、高通等等。

 

   深圳未来三年将迎甲级写字楼供应高峰

 

我们看一下深圳过去15年房价的走势，基本上和大家的感受是一样的，是这样涨上去的。未来会怎样呢？我们开始对比人口、对比工业、对比土地的判断，未来如果是我们消除了一些短期的金融或者经济政策的因素，中长期来说深圳的房价还是向上的趋势，这是住宅这一块。

 

 

另外还有一块，一定要提的是商业地产写字楼。虽然大家有很多不是房地产行业的，但是你一定能感觉到，在你身边这几年大量写字楼拔地而起。从写字楼来说没有住宅那么乐观，反而有很大的压力，深圳在未来三年将会迎来甲级写字楼供应的洪峰，会有多少呢？2018年会超过2017年，2018年、2019年、2020年这三年会推高到深圳的甲级写字楼空置率达到26%，这是什么概念？一栋写字楼三分之一租不出去，这是非常严重的状态。国际大湾区的空置率是8%到10%，所以未来三年深圳会迎来一个非常大的竞争供应压力。我们再往后看10年，到了2030年，我们预测随着大湾区构建的成熟，整个空置率会回到一个成熟市场的合理水平。这个大概是我们对于未来的10年深圳的写字楼的一个预判。

 

但是我们的研究都是有局限的，我是2011年到深圳来的，当时我走在福田的大街上，我拿着数据一看，到2017年深圳房地产的供应要翻7倍，我当时怎么都不相信，但是今天发生了。我觉得深圳未来可能是创造奇迹的一个城市，可能会比我们预测的更加乐观。现在的空置率是12%，我觉得还是一个合理的水平。